真相是：擁有物業並不會自動導致你失去房子，但情況確實比較複雜。根據香港破產法例和實務經驗：
1. 負資產物業通常不受影響。
2. 正資產物業可能需要協商或出售。
3. 居屋物業有特殊保護機制。
4. 公屋（自置）通常可以保留。
本文將深入拆解業主申請IVA時面臨的所有物業問題，包括不同類型物業的處理方式、按揭供款與IVA月供的協調、物業套現的替代方案、IVA期間能否申請新按揭，以及IVA完成後的物業權益恢復。
第一部分：IVA對物業的基本影響
IVA與破產在物業上的核心差異：
許多申請人混淆IVA和破產對物業的影響。關鍵區別在於：
破產的物業影響：
– 所有資產（包括房產）由破產受託人接管。
– 房產會被強制評估、變賣或拍賣。
– 房主失去物業控制權（長達8年）。
– 即使有按揭，銀行也可要求提前還款。
IVA的物業影響：
– 物業通常不被接管（視乎具體情況）。
– 房主保有持有權和居住權。
– 需要誠實申報和適當處理。
– 銀行不會自動要求提前還款。
結論：IVA通常對物業的影響遠小於破產。
銀行對物業的基本態度：
銀行在評估有物業的IVA申請時，會關注三個關鍵問題：
1. 物業是否有正資產？有正資產者，銀行可能要求變賣或抵押；無正資產（負資產）者，銀行通常不干涉。
2. 物業由誰持有？區分單名持有或聯名持有。
3. 按揭餘額與市值關係？判斷是正資產、負資產或邊界情況。
第二部分：不同類型物業的IVA處理方案
情況一：正資產私人物業（最複雜）
定義：房屋市值大於按揭餘額。
例如：物業市值5,000,000元，按揭餘額3,000,000元，淨資產（正資產）為2,000,000元。
銀行通常期望申請人將正資產用於償還債務，具體方式包括：
方案A：出售物業並償還債務
流程：出售物業後，先清償按揭，剩餘資金用於清償無擔保債務（如信用卡）。
優點：一次性解決大部分債務，IVA月供大幅下降，申請成功率極高。
缺點：失去住宅，需要重新租屋。
方案B：物業加按或轉按套現
前提條件：物業市值600萬以下最高可套現7至8成；600萬以上最多套現5成。
優點：保留物業和住宅，按揭利率遠低於信用卡利率，減少月供負擔。
缺點：需通過壓力測試，部分銀行不接受IVA期間的套現申請。
方案C：協商保留
適用於申請人願意大幅增加IVA月供、有穩定高收入且按揭供款紀錄良好。銀行可能同意保留物業，但成功率較低（約30-40%）。
情況二：負資產物業（相對簡單）
定義：房屋市值低於按揭餘額。
銀行的態度通常較寬容，因為出售物業會增加銀行損失。按揭通常不受影響，申請人可繼續居住並按時供款。
實務處理要點：
1. 按揭供款必須從IVA月供中分離，申請人需同時支付按揭與IVA月供。
2. 如果在IVA期間停止按揭供款，銀行仍有權啟動收回程序並拍賣物業。
情況三：居屋物業（特殊保護）
未補地價的居屋：
– 所有權限於香港房屋委員會，業主僅有使用權。
– 銀行無法強制出售，申請人通常可保留物業。
– 房委會對IVA通常較寬容。
補地價後的居屋：
– 視同普通私人物業處理，銀行可能要求重新評估。
情況四：公屋（自置房）
自置公屋有特殊保護機制，申請人可向房委會申請凍結房屋，房委會通常同意保留，但申請人必須繼續支付公屋按揭。
第三部分：IVA期間的按揭和新借貸問題
能否在IVA期間申請新按揭？
理論上可以，但實務上極其困難。
銀行考慮因素：
1. 債務與收入比例（DTI）：壓力測試會將IVA月供納入計算，總月債通常會超過月薪的50%，導致不符合資格。
2. 信貸評分：IVA期間信貸評分被評為「高風險」，成功率僅約5-15%。
3. 貸款利率：即使獲批，利率也會比正常水平高出2.5%至3.5%。
替代方案：
1. 等待IVA完成：完成後信貸評分會迅速恢復，屆時再申請按揭。
2. 使用私人貸款：利率較高但審批較寬鬆。
3. 物業轉讓給配偶：由信貸良好的配偶名義申請，但需注意法律風險。
第四部分：正資產物業的套現策略
物業套現流程：
1. 評估物業淨值（市值減去按揭餘額）。
2. 確定可套現額度（根據LTV比例）。
3. 準備文件：業權文件、按揭單據、入息證明及IVA相關文件。
4. 銀行審批：銀行會審查IVA月供、剩餘年期及資金用途。
實際案例分析：
– 成功案例：高收入申請人通過套現清償大部分債務，將IVA月供從10,000元降至2,000元，DTI符合標準。
– 失敗案例：DTI過高或淨值不足以清償債務，銀行認為風險過高而拒絕。
第五部分：IVA完成後的物業和按揭恢復
當IVA成功完成（通常5-6年）並獲得法庭頒布的「解除令」後，物業恢復完整所有權。
恢復步驟：
1. 獲得解除令。
2. 通知按揭銀行更新信用記錄。
3. 完成後3個月可嘗試申請新借貸，利率將逐漸恢復正常。
恢復信用評分的建議：
– 確保IVA期間按時供款。
– 完成後申請安全信用卡（需押金）並準時還款。
– 每年監控信用報告，確保無錯誤記錄。
第六部分：常見問題解答
Q1：申請IVA時隱瞞正資產物業會怎樣？
答：後果嚴重。隱瞞資產屬於欺詐行為，會導致IVA申請即時失敗，並可能面臨罰款或監禁。
Q2：聯名持有的物業會被拿走嗎？
答：取決於聯名方式。如果是「聯合持有」，配偶可能受牽連；如果是「分別持有」，僅評估申請人的份額；若由配偶獨自持有，則通常不受影響，但需誠實披露。
Q3：IVA期間能向銀行借貸應對緊急開支嗎？
答：不能。這通常違反IVA協議，可能導致IVA被解散並面臨破產。如有緊急需求，應通知代名人協商調整月供。
Q4：IVA完成後能立即賣掉物業嗎？
答：可以。但建議先確認獲得解除令並更新物業估值。若無急需，建議等待信用恢復後再行處理。
結論：業主申請IVA的核心策略
業主應根據物業地位（正資產、負資產、居屋或公屋）選擇合適方案。高收入且有正資產者可考慮套現；負資產者則以保留物業繼續居住為主。面對債務困境，誠實申報與主動處理是保護資產的最佳途徑。IVA並非終點，而是重新開始財務自由的機會。
最後更新：2026年1月
本文由IVA Accounting債務重組專家團隊編製
免責聲明：本文信息基於香港現行法律。物業IVA涉及複雜法律與財務考慮，決策前應諮詢專業人士。